目前，《不动产登记暂行条例》(以下简称《条例》)实施在即，在国土资源部牵头下统一不动产登记的步伐也在加快进行之中。

　　统一不动产登记究竟能为我们的社会经济生活带来怎样的好处，在将不动产统一登记这一制度具体落实的过程中我们又应当注意什么样的问题，在这里笔者给出几点思考与建议。

　　整合分散的不动产登记职能 

　　由于体制的原因，一直以来我国土地、房屋、林权、海洋等权利的登记分散于不同的行政部门，为此政府不得不突破层层阻碍全面推进不动产统一登记，旨在解决以往不动产登记职能分散的弊端。

　　《条例》颁布之前，在我国相关不动产权利登记中，集体土地所有权、建设用地使用权归国土部门登记；农村土地承包经营权归农业部门登记；林木和林地的所有权和使用权归林业部门登记；房屋权属则归房管部门登记。依据土地的性质与用途不同及其地上附着物的差异，各部门的登记均得到了明确的法律授权，然而各部门之间在登记类型、登记程序、登记效力、登记簿与权利证书等方面却存在诸多不同，缺乏统一标准。因此虽然大量出现由于政府职能重叠、交叉管辖而造成不动产权利人权益受损的状况，但各部门并不会为此负责。

　　以近年来最为突出的《集体土地所有证》为例，在农村集体土地所有权登记发证的工作中，国土资源部门颁发的《集体土地所有证》与林业部门颁发的《林权证》中的登记范围交叉重叠现象尤为突出。如此多头执政的局面有违不动产登记这项制度作为一项物权保障性制度本身的法理价值，也不利于社会主义市场经济的平稳健康发展。

　　不动产统一登记的必然性 

　　首先，可以整合不动产信息。目前我国不动产登记呈现分散、混乱的局面，不同部门采用的调查技术、坐标、精度是不一样的，同一片土地经常被作为不同类型由不同部门重复标记。如此一来就增加了信息沟通与成果交换的难度，不利于区域之间的资源共享与再次分配，也不利于政府从全国层面上对我国的不动产信息进行动态监控与把握，为以后进一步的政策出台增加了难度。不动产统一登记制度下，按照国务院“登记机构、登记簿册、登记依据、信息平台”四统一的精神，能够有效沟通区域间不动产信息，扫除部门间的技术隔阂，实现不动产信息透明化、可查询，有利于政府在全国范围内“摸清家底”，为日后相关政策的出台打好基础。

　　其次，可以优化行政资源配置，建设服务型政府。过去我国不动产登记多头执政，职能重叠的局面意味着行政资源的浪费。不动产统一登记制度的落实作为国务院机构改革与职能转变中的一环能够优化行政资源配置，节约政府开支，建立集约型政府。另外，过去由于没有专门的不动产登记机构，不动产登记这项工作一般是由各部门指派下属某一单位来承接完成的，而进行不动产登记的官员一般来说也并非受过专业培训的，在实际的操作过程中出现了很多错登、漏登的不规范行为，这给行政相对人利益以及政府公信力造成了很大损害。而反观欧美发达国家，不动产登记官员是一项专业性非常强的工作，其地位仅仅比正式的法官稍差，一般是由经受过专业培训的法律工作人员来担当。我国实施不动产统一登记制度之后，可参照欧美发达国家的经验，建立起一支专业素质强服务水平高的登记官员队伍，重塑政府公信力，建设服务型政府。

　　再次，有利于维护交易安全激发市场活力。民法以保障社会生活中的各种财产之平等交易安全为己任与价值追求，而对于不动产物权则体现为不动产登记制度。民法上对于不动产的界定是指“不能移动或移动会造成相当大价值的贬损”。不动产对人们生活影响重大，且具有耐久性、稀缺性、不可隐匿性等特点，因此许多国家将不动产登记作为不动产物权法律行为发生变动的生效要件以期加强对不动产的保护。统一不动产登记从源头上将不动产信息唯一化、透明化、确定化，有利于充分保护不动产价值，激活市场信心，从长远来看有利于提升交易安全，推动市场健康平稳的发展。

　　统一登记应当实现“软着陆” 

　　从政府明确提出试行不动产统一登记，到《条例》颁布实施，仅两年时间不到就完成了这项复杂工作，这说明了中央政府改革的决心和国土资源部门强有力的执行力。然而不动产登记工作内容千丝万缕，且又涉及多个部门的权力协调，应当在有效整合现有资源的基础上，实现不动产统一登记的“软着陆”。

　　各地应形成共识，以土地为基础，推进不动产统一登记。《条例》规定，“县级以上地方人民政府应当确定一个部门为本行政区域的不动产登记机构，负责不动产登记工作，并接受上级人民政府不动产登记主管部门的指导、监督”。针对目前权力分散、多头执政的现状，显然应当发挥土地的基础性作用来推动整合。首先，土地在各种自然资源中具有特殊的属性与地位，其乃万物之基础，在人类现有的认知范围内所形成的各种不动产权利，都不能剥离于土地而单独存在；其次，土地作为众多不动产权利中最稳定的一种，具有永续利用的属性，能够成为其他不动产权利的载体；最后，土地具有良好的包容性，能够协调附着于土地之上的各种不动产权利。

　　优化现有人员配置，进行二次培训。不动产统一登记制度涉及多个部门之间的权力再次分配，需要一批专业的、高素质的不动产登记官员，而我国原有一大批政府工作人员在从事不动产登记工作。《条例》出台后，对现有的从事不动产登记的人员如何进行安置，不能按照一刀切的策略进行，否则不利于社会的安定与和谐。应当充分利用现有人才资源，可以参考早年司法工作人员统一参加司法考试的模式，由国土资源部门牵头组织对现有在职的不动产登记人员进行集体学习培训，再组织专业的通过性考试，达标者直接分配到新的不动产登记机关，不达标者再进行分流安置。

　　发挥好试点带动作用，以点带面推进不动产统一登记。根据国土资源部的数据，全国大部分省份已基本完成不动产登记省级职责整合，不动产统一登记试点工作已经开启。《条例》的出台只是为不动产统一登记提供了原则性的指导条款，如何将不动产统一登记工作落到实处，还需要进一步的操作细则与理论指导。因此，实施不动产统一登记制度不盲目求快，而应当充分发挥试点的试验与带动作用，在总结试点城市经验与教训的基础上探索出一条切实可行的推进道路。

　　（作者单位：华中科技大学国土资源与不动产研究中心)